Vocabulaire de la SCPI

Comprendre les termes clés avant d'investir

Voici un lexique détaillé pour mieux comprendre le fonctionnement des SCPI et prendre des décisions d’investissement éclairées :

• WALB (Durée moyenne des baux) : WALB veut dire Weighted Average Lease Break. Cette donnée indique combien d’années en moyenne les locataires actuels restent avant la première possibilité de quitter les lieux. Un WALB long assure des revenus stables sur le long terme.
• TOF (Taux d’Occupation Financier) : reflète le pourcentage de loyers perçus ou garantis par rapport au potentiel maximal si tous les biens étaient loués. Un TOF élevé (proche de 100 %) est un gage de bonne gestion.
• TOP (Taux d’Occupation Physique) : mesure la proportion de surface louée dans le portefeuille immobilier. Un TOP élevé montre que les biens ne restent pas vacants longtemps.
• Rendement brut : c'est le ratio des revenus locatifs bruts par rapport au prix d’achat des parts, exprimé en pourcentage. Utile pour évaluer la rentabilité avant les frais et impôts.
• Capitalisation : la valeur totale de la SCPI, obtenue en multipliant le prix d’une part par le nombre total de parts émises. Cela reflète la taille et l’importance de la SCPI.
• Prix de part : le coût d’achat d’une part, incluant parfois des frais. Ce montant est fixé par la société de gestion et peut évoluer dans le temps.
• Frais de souscription : un pourcentage (généralement compris entre 8 % et 12 %, mais qui peut être nul pour certaines SCPI, comme Iroko ou Remake. Ces dernières compensent l’absence de frais de souscription par des frais de gestion annuels plus élevés) prélevé lors de l’achat des parts de la SCPI pour couvrir les coûts de gestion et d’acquisition.
• Dividende par part : les revenus annuels versés pour chaque part détenue. Ces dividendes proviennent des loyers collectés et sont distribués régulièrement.
• Délai de jouissance : c’est la période entre l’achat de vos parts et le moment où elles commencent à générer des revenus pour vous. Ce délai, généralement compris entre 3 et 6 mois, permet à la SCPI de disposer du temps nécessaire pour investir efficacement votre capital dans des biens de qualité, sans avoir à se précipiter.
• Report à nouveau (RAN) : réserves financières constituées pour stabiliser les dividendes en cas de baisse temporaire des revenus locatifs.
• Taux d’imposition (TMI) : les revenus issus des SCPI sont soumis à votre Tranche Marginale d’Imposition (11 %, 30 %, 41 %, etc.).Il permet donc de simuler l’impact fiscal des revenus issus des SCPI, en fonction du TMI.
• Endettement : c'est le niveau de dette utilisée par la SCPI pour financer ses acquisitions immobilières. Bien maîtrisé, il permet d'améliorer le rendement en augmentant la capacité d’investissement. En revanche, un endettement excessif peut accroître les risques financiers, notamment en cas de baisse des revenus locatifs.

Avec ces termes, vous êtes armé pour comprendre les documents descriptifs des SCPI et poser les bonnes questions à votre conseiller, avant de procéder (ou non) à un investissement en SCPI ! 💪